Wat is de renovatieverplichting?

Vanaf 1 januari 2023 (aktedatum is bepalend) zal de nieuwe eigenaar van een woning (appartementen, huizen, studio’s, …) verplicht worden om zijn woning te renoveren zodat deze minstens een label D behaalt. Dit noemt men de renovatieverplichting voor woningen met een EPC-label E of F.

Om het label D te behalen dient men de woning te renoveren binnen de 5 jaar en dit zal bewezen worden door een nieuw EPC.

Dit geldt dus ook voor een appartement dat verkocht wordt in een appartementsgebouw. Let dus op om het label D te behalen kan het nodig zijn dat er werken dienen te gebeuren aan delen die eigendom zijn van de gemeenschap.

Voor een beschermd monument geldt de renovatieverplichting niet.

Het is een verplichting en er staan boetes op van 500€ tot 5000€.

In de loop der jaren zal men steeds strenger worden en zal men verplichten om nog een beter label te behalen. Er zijn verschillende tussenstappen voorzien. Er is een verschil tussen residentiele gebouwen en appartementen maar tegen 2050 dient elke woning een label A te halen.

Tussenstappen zijn respectievelijk 2028, 2035/2040, 2040/2045

Bij de renovatie houdt men hier best rekening mee zodat men geen dubbele kosten heeft. Voorzie bvb. alvast genoeg isolatie op het dak of spou want het einddoel is uiteindelijk label A.

Wat indien het goed verhuurd is?

Kan de huurder de renovatiewerken weigeren? Moet de eigenaar niet het rustig huurgenot verzekeren?

Omdat het een wettelijke verplichting is die wordt opgelegd aan de verhuurder worden deze werken gezien als dringende werken of herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot op het einde van de huurovereenkomst. Het nadeel voor de verhuurder zou immers te groot kunnen worden.

De wet voorziet in deze uitzondering en de huurder kan dus deze renovatieverplichting niet weigeren

Wanneer een gebouw of een groep gebouwen verdeeld is volgens kavels die aan verschillende eigenaars toebehoren en die zowel een privatief gedeelte als gemeenschappelijke delen bevat, spreekt men over gedwongen mede-eigendom ( zie art 3.84 B.W.) en heeft men een syndicus nodig.

Hier kan van afgeweken worden indien de aard van de goederen dit rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met deze afwijking.

Dit wil zeggen dat indien men bvb een gebouw heeft met beperkte gemeenschappelijke delen ( bvb elk gebouwtje heeft zijn eigen privatieve ingang en weinig gemeenschappelijke delen) dan kan met instemming van alle mede-eigenaars hiervan afgeweken worden.

Indien een eigenaar toch een syndicus vraagt dan is een syndicus verplicht.
In een gedwongen mede-eigendom beschikken de mede-eigenaars niet alleen over het individueel eigendomsrecht van hun eigen kavel maar zijn ze ook onverdeeld eigenaar van de gemeenschappelijke delen. Dit onverdeeld eigendomsrecht wordt verplicht geregeld in de statuten die bestaan uit de Basisakte en het Reglement van Inwendige Orde (RIO)

Samengevat:

• Gebouw of groep van gebouwen
• Verdeeld in kavels bestaande uit privatieve en gemeenschappelijke delen ( gedwongen mede-eigendom)
• Toebehorend aan verschillende eigenaars dan heeft men een syndicus nodig tenzij
• de aard van het gebouw het toelaat hiervan af te wijken
• en alle mede-eigenaars zijn hierover akkoord.

Een syndicus is dus meestal verplicht bij gedwongen mede-eigendom. Een gebouw verdeeld in kavels toebehorend aan verschillende mede-eigenaars met privatieve en gemeenschappelijke delen.

Wie kan er syndicus zijn?

De syndicus kan een natuurlijke persoon of een rechtspersoon zijn. Een van de mede-eigenaars kan optreden als syndicus. De meeste verenigingen van mede-eigenaars kiezen echter voor een professionele syndicus, erkend door de beroepsfederatie van immobiliënberoepen, het B.I.V.

Elke syndicus, professioneel of niet, moet een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Het beheer van een gebouw is niet zonder risico’s en indien er fouten gebeuren kan men aansprakelijk gesteld worden.

Tevens dient de syndicus zich in te schrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen ( KBO) zodat derden kunnen nagaan wie de syndicus is van een bepaalde residentie.

Voor een professionele syndic controleert de beroepsfederatie deze verplichtingen. Tevens is een beroepssyndicus onderworpen aan de deontologie van het B.I.V.. Deze plichtenleer legt strenge eisen op zodat de mede-eigenaars verzekerd zijn van een degelijk beheer. Klacht kan men neerleggen bij het B.I.V. indien de syndicus deze plichtenleer niet nakomt.